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楼市国五条后的二手房交易:八成房东只谈到手价

2013-03-14 16:39 来源:新闻晚报     关键词 : 楼市国五条  点击数:
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[摘要]   国五条细则出台后,日前住建部副部长齐骥称交易税不得转嫁给购房者,不然卖房人属于违规。然而记者昨日走访交易中心购房者以及中介等发现,在超过8成都是到手价的二手房市场,严禁转嫁实际操作会很难。而业内人士则建议尽快出台落实细则,厘清税收对象,保护首套、改善等自住需求,例如恢复对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税的优惠措施,以保护合理的自住需求。

   国五条细则出台后,日前住建部副部长齐骥称交易税不得转嫁给购房者,不然卖房人属于违规。然而记者昨日走访交易中心购房者以及中介等发现,在超过8成都是到手价的二手房市场,严禁转嫁实际操作会很难。而业内人士则建议尽快出台落实细则,厘清税收对象,保护首套、改善等自住需求,例如恢复对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税的优惠措施,以保护合理的自住需求。

 
  住建部:交易税不得转嫁,不然卖房人违规
 
  由于一线城市楼市供求一直比较紧张,此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。然而,住建部副部长齐骥则放话交易税不得转嫁给购房者,不然卖房人属于违规。
 
  在谈到“有人说这次调控可能误伤改善性需求”的问题时,齐骥解释,这次政策的目标非常清楚,大家都反映很多从事房地产投资、投机的群体,通过这几年房价上涨赚了好多钱,社会上的呼声也比较高。而新的税收调整就是为了遏制以投机、投资为目标购房的行为。而对于大家非常担心的所得税转嫁问题,齐骥则认为这是一个认识问题。他强调,首先所得者赋税,就像工资的所得税,谁拿到了经营性收入谁去负这个所得税。按照规定,谁得谁负,得者不负的本身先违规了。但同时齐骥也承认,这其中有弱势和强势的关系,而如果这种转嫁现象确定出现了,住建部还会有对于购买者利益保护的措施。
 
  购房者:官方一厢情愿,站着说话不腰疼
 
  住建部副部长这番言论,原本是想让购房者能够安心,然而记者在交易中心采访中却发现,卖家买家纷纷表示,税费成本转嫁给购房者一直是二手房交易中的“潜规则”,而住建部想要严禁转嫁行为则显得是一厢情愿。
 
  昨日下午4点40分,闵行房产交易中心一楼办税大厅依旧人潮涌动,“今天放号近500个,现在天天如此。基本上干到晚上8-9点。 ”一名税务工作人员透露。一名中介人士更是笑称,从2日开始天天如此,自己几乎是在交易中心蹲点了。而对于住建部提出的交易所得税不能转嫁给购房者的话题,该中介调侃称,如果真是这样,购房者就不会这么着急拉着房东审税过户了。
 
  陈女士手中的受理号是376号,而4点45分,窗口的显示屏只跳到了262号,对于住建部的言论,她一开口就是“站着说话不腰疼,如果不是新政出台,我会在这里眼巴巴地待4-5个小时? ”
 
  2月初,陈女士刚刚将自己的一套住房卖了,准备换一套大点的房子,3月1日国五条细则一出台,陈女士就慌了,“我卖房子的时候就是到手价,现在我要买房了,肯定一些税费都是我来付了,20%的个税太厉害了,房东肯定会转嫁的。 ”为此,陈女士也打消了再与意向房源买家砍砍价的想法,10日凑齐首付,立马就送交易中心,“现在我买房子个税部分按照老办法是2.7万,但是如果按20%的比例征税,最少要支付18万。 ”
 
  “我是上家,要我出这部分钱,肯定不可能。 ”在交易中心的一角,蔡先生表示,现在房子又不是卖不出去,“这套房子实际有3个意向下家,最终我选了一家爽气点的,我只要到手价,其他不管。 ”
 
  中介坦言:就交易而言,8成都是上家到手价
 
  “就我们的交易而言,基本上都是上家到手价,最少也有8成以上的,尤其是刚需性和改善型的客户。 ”汉宇地产董事总经理施宏叡坦言,“由于现在仍是卖方市场,在需求激增下,近期申城二手房卖方坐地起价比比皆是。归根结底,是住宅供不应求的局面没有改变。这种情况下,卖方的强势地位也不会改变,交易环节的税负必然转嫁至买方。 ”
 
  德佑地产营运副总经理刘伍洋则认为“禁止交易所得税转嫁只是说说,操作难度大。”通常买卖双方在合同前就会约定营业税、个税等交易成本由买方承担,而在合同中也会将其写入。如果出台政策明文禁止这种约定,只能逼迫卖方将税负成本转嫁至价格中,最终仍是由买方来承担。这无疑将形成更高的总价,带来更多的营业税及契税,这些成本会在下一次的交易中体现在房价里,这就形成一个怪圈,吃亏的依然是刚需购房者。
 
  业内建议:尽快出台落实细则,厘清税收对象
 
  对于住建部官员的表述,业内人士也持有怀疑态度,买单人最终还是购房者,并建议尽快出台落实细则,厘清税收对象,保护首套、改善等自住需求,并恢复对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税的优惠措施。以保护合理的自住需求。
 
  中国城乡建设经济研究所所长陈淮在其官方微博上调侃称,支持严查卖方税负转嫁。并举例,某甲50万买的房子,拟按100万净价卖,按此价签约,假定加个税营业税契税土地增值税印花税中介费等。买方需付120万,其中个税10万;形式上要卖方付税,卖方市场下卖方会报含税价124万;因为政府把各种税费也算为所得,亦征20%个税。多好,市场由此规范,政府增收4万。但是谁出的钱啊?
 
  “最终还是买房人出了这笔钱。 ”沪上房产资深分析师范伟国坦言,住建部还会有对于购买者利益保护的措施,无非有两种途径,一个是建立合理的退税政策。另外一个就是设定区域二手房的标准价。 “也就是对二手房进行限价,但是这个行政手段使用的可能性不大,因为其区域评估工程巨大,而且不利于市场发展。 ”他建议是否可以恢复对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税的优惠措施,同时缴纳20%的个税后,是否可以抵扣其他类的个税。
 
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭也表示,在二手房所得税在按转让所得的20%计征的同时,恢复对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税的优惠措施,这样可以保护合理的自住需求。

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